21 марта 2009

Вкладывать деньги в зарубежную недвижимость всегда было и престижно и полезно. Первый шаг - определиться с целями покупки, краткосрочными и долгосрочными: от этого зависит выбор не только конкретного объекта, но и региона, и даже страны. Во-вторых, надо получить четкие ответы на вопросы:

• Каков исторический рост недвижимости в регионе, и каковы прогнозы на будущее?

• Какие факторы влияют на рост цен на недвижимость в регионе?

• Каково соотношение цены на недвижимость и арендной платы? Каков прогнозируемый доход с аренды, и кто будет заниматься сдачей в аренду?

• Как соотносятся цены на недвижимость от застройщика и недвижимость на вторичном рынке?

• И вообще, насколько выгодно иметь именно эту недвижимость? (Здесь надо составить финансовый план, включающий весь приход и расход: ежегодные налоги и расходы на содержание недвижимости, приток денежных средств).

Все это относится к инвестиционной недвижимости. Если ваша цель – покупка дома для отдыха, открытый шенген, вид на жительство или источник, как говорится, ренты, критерии выбора будут совсем другие.

В 2007 году в США начался ипотечный кризис, который повлиял на рынок недвижимости не только в самих Штатах, но и во всем мире. Разные страны он затронул в разной степени. В США цены на недвижимость заметно упали, но это не значит, что от остальных можно ждать того же – везде принимаются меры для преодоления последствий кризиса. И все же, есть вероятность замедления роста цен и стагнации рынка. Цены уже практически встали в Испании, Франции, Великобритании, Швейцарии, Италии, да и во многих странах Восточной Европы.

В такой ситуации краткосрочные инвестиции с целью перепродажи и получения быстрого дохода нецелесообразны. Другое дело – долгосрочные вложения: для них есть самые привлекательные возможности.

На первый взгляд, привлекательность США для инвестора не очевидна: есть мнение, что недвижимость нужно покупать, когда цены на нее растут. В течение нескольких предыдущих лет рынок в Америке был основан на этом принципе и был спекулятивным. Многие приобретали недвижимость в расчете на то, что цены еще больше поднимутся, а значит, можно будет получить скорую прибыль с продажи.

Серьезные инвестиционные планы предполагают другую стратегию – максимальная выгоду дает покупка недвижимости именно при понижении цен. Например, Сэм Зелл, известный американский инвестор, сколотил огромное состояние, играя на цикличности рынка и покупая недвижимость на спаде цен и спроса.

С начала ипотечного кризиса объем продаж новых домов в США снизился в среднем на 26%. В 2007 году цены упали примерно на 11%. На рынке вторичного жилья тоже наблюдается падение продаж, и цены там тоже снизилась - впервые за сорок лет. Максимальное цены снизились в Майами — 12,4%. В Тампе цены упали на 11,8%, в Детройте — на 11,2%, а в Сан-Диего — на 11,1%. Для сравнения: за предыдущие 5 лет цены на жилье в Нью-Йорке, Флориде, Мерилэнде, Нью-Джерси и Пенсильвании поднялись на 80-100%, в Род-Айленде, Калифорнии и Неваде - на 100-117%, а в престижных пригородах Лос-Анджелеса и Сан-Диего и вовсе взметнулись на 150-175%.

По прогнозам экспертов, до конца года падение цен продолжится. Многие риэлторы считают, что именно в такой ситуации покупатель может диктовать свои условия. Сейчас приобретать недвижимость в США с инвестиционными целями особенно выгодно. На американском рынке огромный выбор объектов по низким ценам: банки и страховые компании продают не выкупленную должниками недвижимость с дисконтом до 40%. К тому же, цены на аренду во многих районах не только не упали, но даже выросли. Еще один довод «за» - американский рынок недвижимости очень хорошо отрегулирован, покупателю доступна самая полная информации об объекте, включая историю купли-продажи за несколько предыдущих лет, что исключает многие элементы риска при осуществлении сделки. Иностранные инвесторы часто даже не приезжают в США для оформления сделки на свою недвижимость, а делают это в американском посольстве в своей стране. Ну и, наконец, нерезиденты США (в том числе граждане бывшего Советского Союза) имеют возможность получить ипотечный кредит до 70 % от стоимости приобретаемой недвижимости при ставке от 5.15%. Главное - иметь доступ к информации и вовремя отреагировать.

Кстати, некоторые эксперты уже говорят о начинающемся «потеплении» рынка. За последние месяцы американское правительство несколько раз снижало ставку рефинансирования, что позволило ипотечным банкам понизить проценты по кредитам до 5,45 %. Так что у продавцов появились проблески надежды.

Стоит обратить внимание на города и штаты недостаточно раскрученные, но с изюминкой, университетские, курортные городки. Например, город Вентура в Калифорнии находится между Лос-Анджелесом, Малибу и Санта-Барбарой, но цены в нем пока гораздо ниже, хотя там прекрасные пляжи и интересный исторический центр, похожий на старую Европу.

Важно внимательно следить за развитием местной инфраструктуры, особенно за открытием новых автотрасс. Как правило, строительство крупных транспортных развязок приводит к спросу на объекты, расположенные поблизости.

Кроме того, надо учесть, что в США есть понятие neighbourhood (соседство). В одном и том же престижном городке цены на двух похожих улицах могут отличаться в несколько раз только потому, что на одной живут юристы и врачи, а на другой - люди низкооплачиваемых профессий. Так что инвестору нужно провести тщательное исследование района – ну, или довериться профессиональному риэлтору.

В любом случае, чтобы сделка была выгодной и успешной, лучше воспользоваться услугами профессионалов.

Если Вы готовы купить недвижимость в Калифорнии или у Вас есть вопросы, свяжитесь с нами прямо сейчас по-телефону, электронной почте или отправьте заявку с нашей страницы.

Мы всегда рады Вам помочь.

Недвижимость в Майами — Недвижимость в Тампе - Недвижимость в Детройте — Недвижимость в Сан-Диего — жилье в Нью-Йорке - Недвижимость вo Флориде - Недвижимость в Мерилэнде - Недвижимость в Нью-Джерси - Недвижимость в Пенсильвании - Недвижимость в Род-Айленде - Недвижимость в Калифорнии - Недвижимость в Неваде - Недвижимость в Лос-Анджелесe - Недвижимость в США